Чтобы обеспечить содержание дома в надлежащем виде, необходимо эффективно управлять им. Однако до последнего времени этот процесс в лучшем случае сводился к текущей эксплуатации здания. А хроническое недофинансирование коммунальной отрасли привело к тому, что многие дома не ремонтировались по 40–50 лет, плавно переходя из разряда «нуждающихся в капитальном ремонте» в категорию «аварийное жилье».

Другой важнейшей причиной подобного состояния дел с жилфондом стало отсутствие собственников, которые бы относились к своему дому действительно как к личному имуществу и самостоятельно заботились о том, чтобы поддерживать его в надлежащем техническом состоянии. И хотя после приватизации люди в полной мере ощутили себя хозяевами отдельных квартир, далеко не каждый осознал свою ответственность за судьбу дома в целом.

Управляем по закону

Вместе с тем, вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс РФ четко регламентирует порядок управления многоквартирными домами. Согласно документу, жильцы, являющиеся собственниками своих квартир, могут объединяться для того, чтобы управлять принадлежащим им недвижимым имуществом. Одна из разновидностей подобных структур — товарищество собственников жилья (ТСЖ). Оно создается с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, организации технического обслуживания дома и реализации права каждого собственника жилого помещения на управление своим имуществом. Это объединение, образованное собственниками помещений (жилых и нежилых), осуществляет совместное управление многоквартирным домом и решает вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом, в т.ч. и придомовой территорией.

Являясь юридическим лицом, ТСЖ имеют целый ряд преимуществ по сравнению с такой формой, как непосредственное управление собственниками:

• ТСЖ может зарабатывать деньги от сдачи нежилых помещений в аренду. Кроме того, все коммунальные платежи аккумулируются на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, могут расходоваться только на эксплуатацию и содержание дома, причем контроль за финансовыми потоками доступен любому участнику товарищества;

• ТСЖ может напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями;

• ТСЖ может само планировать ремонтные работы в доме, определять их первоочередность, причем остается возможность получения всех государственных льгот и дотаций.

В процессе деятельности ТСЖ способно обходиться своими силами, заключая договоры с обслуживающими организациями или частными лицами (например, жильцами-«умельцами»). Если же возникает необходимость, существует возможность нанять управляющую компанию (УК). При этом условия взаимодействия (набор услуг, качество, цена) определяются жильцами на общем собрании.

На практике в роли управляющей компании, как правило, выступает муниципальный ЖЭК или ДЕЗ. В случае если качество предоставляемых услуг не будет удовлетворять требованиямжильцов (например, несвоевременная уборка территории, подъездов, задержки с устранением аварийных ситуаций и пр.), ТСЖ вправе расторгнуть договор и заключить аналогичный уже с другой управляющей компанией.

Жилищным кодексом РФ предусмотрен и иной способ управления многоквартирным домом — непосредственно через управляющую компанию, которая выбирается на общем собрании собственников квартир.

Существенным преимуществом данного способа управления домом является то, что УК состоит из специалистов-профессионалов, работающих на постоянной основе, а наличие собственной материально-технической базы позволяет выполнять работы с высоким качеством и в минимальные сроки.

Но с другой стороны, управляющая компания — коммерческая организация, и ее главной целью является получение прибыли.

Наработанный опыт свидетельствует о том, что порядка 20–30% собранных средств пойдет на оплату услуг такой компании. К тому же УК, в отличие от ТСЖ, может иметь под своим «патронажем» несколько домов, следовательно, не исключено распыление финансов, да и возможность контроля над расходованием собранных жильцами денег становится весьма условной.

Деньги — только ТСЖ или УК

В интересах улучшения качества содержания жилфонда государство создало «Фонд содействия реформированию ЖКХ» (Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ) с годовым бюджетом свыше 240 млрд. рублей. Эти средства предназначены для капитального ремонта многоквартирных домов и могут расходоваться на модернизацию внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, восстановление или замену лифтового оборудования, ремонт крыш и подвальных помещений, а также фасадов.

Разумеется, этих 240 млрд. рублей недостаточно, чтобы обновить весь жилищный фонд без исключения. Деньги получат лишь те дома, где инициативные собственники объединятся в ТСЖ или выберут УК и своевременно отправят заявки в местные органы власти.

Федеральный закон № 185-ФЗ имеет один существенный недостаток — требование 5-процентного софинансирования капитального ремонта многоквартирного дома со стороны собственников жилья. Далеко не у всех жителей домов с большим износом (как правило, это малообеспеченные люди) есть такие средства. Откуда же взять недостающие деньги?

Как показывает практика, у собственников жилья имеется реальная возможность принять посильное участие в софинансировании капремонта. Денежные средства ТСЖ может получить от сдачи в аренду нежилых помещений, придомовой территории, экономии в оплате за энергоресурсы и пр. Так, известно, что старые жилые дома потребляют чрезвычайно много электроэнергии, при этом большая ее часть расходуется крайне неэффективно. Вместе с тем, использование энергосберегающего оборудования во внутренних инженерных системах здания позволило бы существенно сократить потребление электроэнергии, а вырученные от экономии деньги направить на ремонт и обустройство дома.

Таким образом, одним из важнейших условий успешного осуществления реформы отечественного ЖКХ является образование эффективных механизмов управления жилфондом. Инициативным собственникам государство готово помочь экономически, взяв на себя «львиную» долю затрат на капитальный ремонт и благоустройство дома.